Cession d’un bien dont les époux sont co-propriétaires

Quelles précautions prendre ?

Il arrive régulièrement que l’agent immobilier en transaction soit confronté à des clients mariés. Dans ce cas, plusieurs précautions devront être prises par le professionnel. Il faudra vérifier si l’époux peut signer seul le compromis ou le mandat.

Un époux peut-il vendre un bien immobilier ?
La possibilité pour un époux de vendre un bien immobilier dépend du statut du bien et du régime matrimonial.

Si les époux sont mariés selon un régime de communauté et que l’immeuble est un bien commun :
Il faudra l’accord des deux époux pour vendre le bien. La vente immobilière est en effet un acte de disposition qui est encadré par le législateur. Selon l’article 1424 du Code Civil, « Les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles, fonds de commerce et exploitation dépendant de la communauté, non plus que les droits sociaux non négociables et les meubles corporels dont l’aliénation est soumise à la publicité. Ils ne peuvent, sans leur conjoint, percevoir les capitaux provenant de telles opérations. »

Si un époux vend un bien qui lui est propre :
Dans ce cas, on suppose l’époux marié selon un régime de séparation de biens. Il peut également s’agir de bien propres en cas de communauté légale réduits aux acquêts, c’est-à-dire des biens acquis avant le mariage ou reçus par une donation ou un héritage après le mariage. En principe, un époux peut librement disposer sans l’accord de l’autre de ses biens propres. Il existe une limite à cette liberté. En effet, si le bien constitue le logement familial, l’article 215 du Code Civil prévoit que « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial soit dissous ».

Un époux peut-il donner un mandat de vente ?
Si le mandat autorise l’agent immobilier à conclure la vente (donc le plus souvent à signer le compromis, en lieu et place du mandant) ce dernier doit lui-même avoir le droit de vendre. C’est ce que rappellent les tribunaux sur le fondement de l’article 1424 du Code Civil.
Si le mandat n’autorise pas l’agent immobilier à s’engager au nom et pour le compte de l’époux, il s’agit d’un simple acte d’administration (catégorie d’actes qui, d’un point de vue juridique, relèvent de la gestion normale d’un patrimoine en vue d’en conserver la valeur ou de le faire fructifier).

Source : L’activité Immobilière, n°768 – Avril 2016

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